「合同是开发商和物业签的，我住了五年，一次都没见过。」「业委会换届时签的那份合同，服务标准那栏写的是『按国家有关规定执行』，到底什么意思，没人说得清。」

物业服务纠纷里，很多争的不是服务好不好，而是合同压根没写清楚。川滇两省规范路径差别不小：四川有省住建厅与省市场监管局联合印发、带编号的示范文本；云南把示范文本制定权交给省住建厅，落地主要靠州市条例与县区办法。搞清楚合同属于哪一类、必须有哪些条款、签完去哪儿报备，是业主把这张纸变成依据的第一步。

一、先分清：你手里那份合同属于哪一类

《民法典》第九百三十七条定义了物业服务合同，第九百三十九条紧接着补上关键一句：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主最常踩的坑就在这里——以为「我没签过字」就不受约束。

南充市人民政府在互动交流栏目把实务合同归纳为三类：前期物业服务合同（建设单位与物业企业签订）、物业服务合同（物业企业与业委会、街道社区或管理委员会签订）、不定期合同。第三类依据《民法典》第九百四十八条：期限届满后业主未依法作出续聘或另聘决定、物业继续提供服务的，原合同继续有效，但服务期限为不定期；当事人可随时解除，应提前六十日书面通知对方。业委会换届断档、业主大会久拖不开的小区，合同常悄悄滑进这种状态——双方可随时退出，服务标准和价格却长期悬空。

二、合同里必须有哪十项：四川写进了条例

《民法典》第九百三十八条列出：服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款，并明确两点——物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分；合同应当采用书面形式。

《四川省物业管理条例》第六十条列得更细，共十项：物业服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、建筑物及其附属设施的维修资金的使用、物业服务用房的管理和使用、服务期限、双方权利义务、服务交接、履约保障、违约责任。条例还要求物业费的测算清单应当作为合同附件。「履约保障」尤其值得留意：很多合同只有业主逾期缴费的违约金，却没有物业不达标的扣减或赔偿，这是单向的。服务事项的具体范围见第六十一条，业主可据此逐项核对巡检记录、门禁监控、保洁频次与停车方案。

三、四川：CH-2022-02 是强制还是参考

2022 年 10 月 14 日，四川省住房和城乡建设厅与四川省市场监管局联合印发《物业服务合同（示范文本）》，编号 CH-2022-02，通知原文是「请结合实际参考使用」。

文本由通用条款和专用条款组成：前者是不能或不必协商的条款，后者是订立时应当或可以协商的选择性、填充性条款。「提示与说明」第五条写明：一方当事人预先选择或填充、订立时未与对方协商的条款，视为格式条款，不得利用格式条款作出不公平、不合理的规定。

没用示范文本，合同是否无效？四川省住建厅 2023 年 11 月 28 日在问政四川平台答复三点：可以使用也可以参照；未使用示范文本订立的合同依然有效；双方可增减协商达成一致的条款。这份文本对业主的用处有三：谈判时逐条过专用条款，别让关键项被预先填死；对照通用条款检查有利条款是否被删；若关键条款全是物业单方预先填好的，《民法典》第四百九十八条给了路径——对格式条款有两种以上解释的，作出不利于提供格式条款一方的解释。

四、四川：前期物业服务合同的三道硬杠

前期合同最容易让业主吃亏——签字的两方是建设单位和物业，住进来的人既没参与也没见过。四川用两条法规把它框住了。

《四川省物业管理条例》第五十四条：住宅物业建设单位应通过招投标选聘前期物业服务人；前期物业服务合同期限最长不超过二年，自首套房交付之日起计算；期限届满前，业委会或业主与新物业服务人订立的合同生效的，前期合同终止（《民法典》第九百四十条同口径）。第五十五条要求建设单位在房屋销售前，参照省住建部门示范文本制定临时管理规约和前期合同，报县（市、区）住建主管部门备案。

巴中市住房和城乡建设局 2026 年 3 月 30 日印发的《关于进一步规范前期物业服务工作的通知》，把省条例细化成可执行动作，其中五条对业主直接有用：

这里有个值得注意的口径差异：省条例写「自首套房交付之日起计算」，巴中市通知写「自物业承接查验合格之日起计算」，两个起算点通常不一致。判断自家前期合同是否已「超期服役」，应向属地住建部门书面咨询其执行口径。

条例第五十三条另列了物业九项禁止行为，与合同直接相关的有：违反合同减少服务内容、降低服务标准、擅自设收费项目和提高标准；擅自利用共有部分经营；挪用、侵占、隐瞒公共收益；抬高、虚增、截留维修资金；与业委会成员串通损害业主利益。

五、四川：签完之后要报备——备案与抄报

合同签了不等于完事，前期合同和正式合同走的是两条不同的报送路。

攀枝花市人民政府政策问答（依据川条例）给出的口径：前期物业服务合同由建设单位参照省住建部门示范文本签订，自签订之日起 30 日内报县（区）住建主管部门备案；业主、业委会与选聘的物业服务人签订的书面合同，由物业服务人自签订之日起 30 日内抄报街道（乡镇）和县（区）住建主管部门。

南充市房地产管理局 2024 年 5 月印发通知明确：全市所有物业服务项目签订的合同都要备案或抄报，主管部门进行合法性审查，前期未完善的须在 2024 年 11 月 30 日前补齐，写字楼、医院、学校、工业园区等非住宅项目同样适用。乐山市《住宅小区物业服务等级分类指引（试行）》从内容侧要求：合同推荐采用省住建厅示范文本并完成备案，内容应涵盖服务事项、服务质量（标准）、物业服务费收取标准及方式、服务用房的管理与使用、服务期限、服务交接等核心内容，明确权利义务与安全责任划分。

业主怎么用：向县（区）住建部门或街道查询本小区合同的备案、抄报情况。没备案、没抄报本身就是监管抓手——合法性审查这道关口根本没走过。

六、云南：昆明两年上限，加一个「三个月窗口」

云南没有像四川那样带编号、可下载的省级示范文本，制定权写在省政府规章里：《云南省物业管理规定》第二十七条第（四）项明确，省住建主管部门负责制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本。操作层面主要靠州市条例与县区办法。

《昆明市物业管理条例》第三十一条：前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在合同中约定；期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人；期限届满、业主与新物业服务人订立的合同生效前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或未约定期限，业委会与新物业服务人订立的合同生效的，前期合同终止。

第三十三条管住了钱：前期物业收费实行政府指导价，由市住建会同发展改革部门制定等级基准价及浮动幅度并公布；前期合同生效之日至房屋交付之日当月的费用由建设单位承担，交付次月至合同终止之日的费用由业主按房屋买卖合同约定承担，无约定的由建设单位承担。第三十四条要求建设单位销售前制定临时管理规约并在销售场所显著位置公示，市住建部门应制定并发布其示范文本。该口径已下沉到县——石林彝族自治县 2023 年 12 月印发的物业管理办法（试行）第二十七至三十三条与市条例表述一致。

七、云南：省规定给了什么，州市怎么落地

《云南省物业管理规定》（2023 年 2 月 14 日省政府令第 225 号公布，2023 年 5 月 1 日施行）篇幅不长，但直接约束合同的条款不少：

州市层面，保山市与文山州丘北县的两份文件把「写什么、报哪儿」讲得最具体。《保山市物业管理实施办法》第十七至二十二条：建设单位应在取得预售许可或现房销售批复前以招投标确定前期物业服务人并签约，选聘后 30 日内向县级住建部门备案；前期物业服务人应自合同签订之日起 30 日内将合同、营业执照、拟派驻项目负责人名册备案。第二十条逐项列明前期合同应包括：物业基本信息、服务内容与质量（含设施设备运行维护、环境管理、车辆停放、消防安全、秩序维护、装饰装修、档案管理等）、服务期限、服务费用（含标准、方式、开支项目、收支公示及争议处理）、物业的经营与管理、承接查验和使用维护、住宅专项维修资金（缴存、使用、续筹和管理）以及违约责任。第二十一条明确：期限未满但已成立业委会的，业委会与选聘的物业服务人订立的合同生效后，前期合同终止。

丘北县住建局的通知把备案程序写死了：合同签订之日起 30 日内备案，变更的自变更之日起 30 日内申请信息变更备案；后期合同备案须提交业主表决结果或决议、物业服务人信息及项目管理人员情况。换句话说，没有业主大会表决，后期合同在监管链条上过不去。云南省住建厅《云南省物业服务导则（试行）》第 3.1.4 条另给了简单判断标准：多业主物业未成立业主大会的签前期物业服务合同，成立的签物业服务合同，合同不得有侵害业主及使用人合法权益的内容。

八、签之前，业主要盯的六个点

服务标准要能数得清。只写「按国家有关规定执行」等于没写，应把保洁频次、绿化养护标准、设施设备巡检周期、报修响应时限落成数字，并附考核办法。云南业委会另有一重抓手：省规定第十九条要求业委会核查并公示核查报告。

收费与调价机制要写死。标准多少、按建筑面积还是套内、包干制还是酬金制、预收多久。四川要求测算清单作附件，这是判断质价是否相符的关键；调价程序要写明公示期——巴中已明确不少于 15 日，昆明前期执行政府指导价，不在此列。

公共收益要单独成条。哪些共有部分可经营、收益归谁、怎么列账、多久公示一次、成本怎么扣。云南规定第二十五条明确扣除合理成本后归业主共有，川条例第五十三条禁止挪用侵占隐瞒，巴中则禁止把公共收益冲抵物业费写进前期合同。

违约责任要双向。有业主逾期缴费的违约金，就必须有物业不达标时的扣减或赔偿。四川条例把「履约保障」写进必备条款，可作谈判依据。

退出与交接要写清楚。合同终止后资料、物业服务用房、设施设备怎么移交、多少日内完成、拒不退出怎么办。云南规定第二十条第（五）项已把拒不退出列为禁止行为，可直接引用。

盯住期限与续签节点。四川、昆明的前期合同均最长二年，昆明要求届满前三个月由业主共同决定。到期不作出决定的，合同滑入《民法典》第九百四十八条的不定期状态——可随时解除，但需提前六十日书面通知。业委会换届断档期最易出现这种悬空。

九、四个可查、可问、可举报的入口

查备案。四川业主可向县（区）住建部门或街道查询合同是备案还是抄报；云南保山、丘北等地明确签约 30 日内备案，丘北还要求附业主表决决议。要合同。依据《民法典》第九百三十九条，前期合同对业主有约束力，业主就有权知晓内容。问起算点。四川前期合同二年期限的起算口径在省条例与巴中市通知间存在差异，可书面咨询属地住建部门，判断合同是否已超期。举报。拨打 12345，或向县（区）住建部门、街道（乡镇）反映；涉及价格与格式条款的可同时找市场监管部门。云南要求小区显著位置公布举报电话，先看公示牌再决定往哪儿打。

物业服务合同是业主手里最硬的一张纸。签之前把十项必备条款逐条对一遍，签之后盯着备案与公示，比事后在业主群里争论有效得多。四川业主可直接下载 CH-2022-02 逐条对照；云南业主要求物业出示备案回执与业主大会表决决议——这两样拿不出来，问题的性质就已经清楚了。