「物业贴了张通知，下个月起每平米涨三毛。」这是川滇业主群里最常见的冲突起点。另一头，这两年又有不少小区在集体要求降价——昆明嵩明县一个小区从 2.48 元降到 2.12 元，一百零八平的房子一年能省下四百多元。涨和降，到底谁说了算？

答案是同一条：物业费调整属于业主共同决定事项，物业服务人无权单方面决定。这句话在四川、成都、云南都有明确条文，区别只在程序怎么走、门槛怎么算。2026 年 10 月 1 日，恰好是新版《成都市物业管理条例》施行两周年，其中那套双向调整制度，值得川滇业主完整了解一遍。

一、先看你的小区归哪把尺子管

调价之前，先确认一件更基础的事：你所在小区的物业费，受政府指导价约束，还是由市场调节。

《四川省物业管理条例》第六十三条划了线：前期物业服务、保障性住房物业服务收费标准，由市（州）或者县（市、区）人民政府根据省人民政府定价目录，结合当地实际，综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定政府指导价并公布，且「政府指导价实行动态调整」；其余情形由合同双方当事人约定。同一物业服务区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，应当执行同一价格标准。同一条还规定：预收物业费的，不得超过合同有效期的剩余期限；不定期物业服务合同，不得约定预收物业费。

成都的口径更细。《成都市物业管理条例》第六十四条：住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由区（市）县发展改革部门会同住建主管部门根据物业服务等级标准等因素依法制定；实行市场调节价的，物业费标准按照公开公平、权责对等、质价相符的原则由双方通过物业服务合同约定，物业服务人不得擅自调整约定的物业服务收费标准。第六十五条补上预收规则：不得强制或者变相强制预收物业费，按合同约定预收的原则上不得超过一年，合同有固定期限的不得超过合同有效期的剩余期限，不定期合同不得约定预收；预收的应当将资金信息接入市智慧物业信息管理系统，供业主查询、监督。

二、区县的差别，比想象的更大

成都市郫都区红光街道 2026 年 9 月 2 日的官方答复写明：按郫发价〔2024〕7 号，郫都区住宅前期物业服务收费实行政府指导价，一至四级服务标准按政府指导价执行，五级服务标准须经区住建部门核准服务等级、区价格主管部门核准收费标准。答复特别指出，这属于行政许可性质的核准程序，而不是简单的备案。

乐山市市中区住房和城乡建设局 2026 年 7 月 20 日的答复同样具体：该区前期物业及保障性住房物业服务收费标准，仍按乐中发改价格〔2015〕17 号文件执行；按照「政府调控、分级定价、质价相符、公开透明」原则，保障性住房和前期物业服务收费实行政府指导价管理，其他物业服务收费实行市场调节价。答复同时提醒，部分小区下调收费是物业企业结合运营实际自主实施的市场化降价，网传「政府将出台物业费降价政策」系不实信息。

昆明这边，呈贡区区长 2026 年 5 月 20 日接听 12345 热线时答复业主：昆明市物业费基础备案价格是 1.38 元/㎡/月，此外还包括电梯维护费、二次加压费等。这个数字解释了为什么昆明不少小区账面单价高于 1.38 元——基础费之外的分项是允许的，但必须单独列明、单独列账，业主可通过区住建局的智慧物业渠道查询。

三、四川：标准要保持稳定，只有三种情形能调

《四川省物业管理条例》第六十三条第一款定了调子：物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定；收费标准应当保持相对稳定。第六十四条接着给出三种可以调整的情形：（一）公共服务产品能耗价格、共用设施设备维修养护费用等物业服务成本变动的；（二）业主要求物业服务内容和物业服务标准变动的；（三）与物业服务有关的政策性费用调整的。

出现这三种情形，物业服务人应当与业主委员会、业主协商，并经业主共同决定。这里有两个动作缺一不可：协商，加上共同决定。双方还可以委托第三方评估机构对服务质量和服务价格及价格调整方案进行评估，并公示评估结果。遂宁市人民政府政策问答栏目对这一条的官方释义，用的也是同样口径。

还有一条常被忽略的时间锁：《四川省物业管理条例》第五十四条规定，建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同，期限最长不超过二年，自首套房交付之日起计算。郫都区红光街道在同一份答复里说得很直白：合同到期后，收费标准不会自动失效或重议，必须由业主方主动启动程序，通过业主大会等形式重新协商或表决。换句话说，等待不会带来降价，发起才会。

四、成都：业主和物业都能提，百分之十就能启动

新版《成都市物业管理条例》针对物业服务收费标准调整难、程序不规范这一普遍问题，新增了收费标准双向调整制度，并把它落成可执行闭环。第六十四条第三款先定原则：鼓励业主与物业服务人在物业服务合同中约定与物业服务质量相符合的收费浮动机制，双向调整物业服务收费。成都市住建局在一份人大建议答复函中重申了这一款，并说明在市场调节价基础上可以约定上下浮动。

第六十六条是可操作的核心，它同时给了两条路径。业主发起：业主、物业服务人可以向业主委员会提出调整物业服务收费标准的申请；专有部分面积占比百分之十以上且人数占比百分之十以上的业主提出申请的，业主委员会应当与物业服务人协商；物业服务人同意调整的，双方共同制定调整方案，并将调整方案提交业主共同决定。

物业发起则要走四步：（一）物业服务人拟定收费标准调整方案并提交业主委员会，方案包括调整后的服务标准、服务事项、服务价格、理由和补充协议草案；（二）业主委员会将调整方案在物业管理区域显著位置公示三十日以上；（三）公示期间业主对调整方案提出异议的，业主委员会应当与物业服务人研究，根据业主合理建议优化相关方案；（四）业主委员会将调整方案提交业主共同决定。

收尾还有两个动作：物业服务人应当将收费标准调整事项和结果及时报告物业所在地的镇人民政府、街道办事处；收费标准调整后，应当与业主委员会签订补充协议。

另外，提交业主共同决定之前还有一道前置公示。《成都市物业管理条例》第二十三条末款规定，业主委员会应当将拟表决时间、表决形式、议题、议事内容或者拟表决事项等，在物业管理区域显著位置和通过互联网方式公示，公示期不得少于十五日。两个渠道缺一不可，这是不少程序被质疑无效的起点。

五、云南：没有单列项，落在兜底条款里

云南的表述不一样。《云南省物业管理规定》第十四条列举了九项业主共同决定事项，其中并没有「物业费调整」这一项，它归入第九项「有关共有和共同管理权利的其他重大事项」。表决规则与民法典一致：应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定第六项至第八项需参与表决的双四分之三同意；决定其他事项需参与表决的双过半同意。第十三条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，凡需投票表决的表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名，同时支持和鼓励采用信息化技术改进业主大会表决方式。

归入兜底项不影响结论。昆明市呈贡区住房和城乡建设局在人民网领导留言板的一份答复中，同时援引《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《云南省物业管理规定》第十四条和《昆明市物业管理条例》第十二条，结论是物业费下调属于业主共同决定事项，需按规定征求全体业主意见、满足表决条件后执行。

更值得关注的是云南近期的执行力度。嵩明县人民政府 2026 年 5 月 28 日通报：县发展改革局联合县住房和城乡建设局、县市场监督管理局于 5 月 18 日开展住宅小区物业服务收费抽查整治行动，聚焦物业费偏高、收费标准不公示、收支账目不透明、收费未备案、乱收费等突出问题，对存在问题的检查组现场开出整改通知书要求立即整改；通报明确，2026 年以来已完成 15 个小区物业费调价整改。

这说明一件事：在云南，把问题反映到发改、住建、市场监管三部门的联合监管视野里，同样是推动调价的有效路径，不必只盯业主大会这一条路。

六、表决门槛怎么算：别把参与三分之二当成全体三分之二同意

这是最容易算错、也最容易白跑一趟的地方。以四川为例，《四川省物业管理条例》第二十条的规则是两段式：先要有专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决；再经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。《成都市物业管理条例》第二十四条、《云南省物业管理规定》第十四条的算法完全相同。

换算成一个一千户的小区：参与门槛是约六百六十七户（且对应面积也达三分之二），通过门槛是这六百六十七户中的三百三十四户赞成。折算到全体业主，理论上三分之一多一点赞成即可通过。这与很多人印象中的「要全体业主三分之二同意」完全不是一回事——民法典 2021 年改的就是这个分母。

两个口径的计算依据也写死了。《四川省物业管理条例》第二十条：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未登记的按照测绘机构的实测面积计算，尚未实测的按照房屋买卖合同记载的面积计算；业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。最后这一句很关键：开发商手里没卖掉的房子按一人计，不会稀释业主的表决权重。

还要注意这个「双」字：面积和人数是两个独立分母，必须同时满足，只满足一个不算通过。

七、物业擅自调价的四种形态与后果

第一种，不协商、不表决，直接贴通知涨价。省市两级条例都写明物业服务人不得擅自调整约定的物业服务收费标准；成都市住建局印发的《成都市物业服务企业合规经营指引》进一步要求，需要调整收费标准的应当与业主委员会、业主协商并经业主共同决定，不得违反物业服务合同减少服务内容、降低服务标准、擅自设置收费项目和提高收费标准。

第二种，明着不涨、暗地里减服务。《四川省物业管理条例》第五十三条把「违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准」列为物业服务人的禁止行为之一。判断标准很简单：服务事项和标准有没有书面变更，变更有没有经过共同决定。

第三种，把涨价和缴费捆绑，用停止供水、供电、供气催交物业费。这是明确的高压线：川条例第五十三条第七项禁止，第一百条规定责令立即改正、给予警告，并处二万元以上五万元以下罚款。

第四种，用价格手段变相提价。合规指引援引《价格法》明确：采取抬高等级或者压低等级等手段提供服务、变相提高或者压低价格的，责令改正、没收违法所得，可并处违法所得五倍以下的罚款；违反明码标价规定的，责令改正、没收违法所得，可处五千元以下罚款。

反过来也有一条对业主方的约束：《四川省物业管理条例》第三十八条第四项明确，业主委员会及其成员不得明示、暗示物业服务人减免物业费。业委会成员为自己或他人要特权减免，同样违规。

八、发起路径：涨价和降价，各走一遍

物业要涨价（成都）：拟定方案交业委会，公示三十日以上，公示期异议研究优化，提交业主共同决定，结果报告街道，签补充协议。对业主来说，公示期内提异议是成本最低的介入点。

业主要降价（成都）：凑齐专有部分面积占比百分之十以上且人数占比百分之十以上的业主联名，向业主委员会提出申请，业委会应当与物业服务人协商；物业同意的，共同制定方案后提交业主共同决定。成都以外的四川地区：依据川条例第六十四条，以成本变动、服务内容标准变动或政策性费用调整作为理由，先协商、再表决。云南则落在第十四条第九项兜底事项内，同样走业主共同决定。

还没有业委会，这是最现实的卡点。成都高新区中和街道在答复业主降价诉求时说明，需双三分之二参与、双过半同意后重新签订合同或对合同部分内容做变更，但前提要有实施主体（比如业委会等自治组织）去组织后签订。乐山市中区的答复给出了替代路径：未成立业主委员会的，须在街道办事处、乡镇人民政府指导下召开业主大会临时会议。也就是说，没有业委会不等于没路，但要先把组织主体建起来，或者请街道介入。

九、四个自查动作

查定价属性：小区处于前期物业阶段，还是业主大会选聘后签约？前者在川滇均受政府指导价约束，标准由属地发改会同住建公布，可以要求公开依据文件。

查合同期限：前期物业服务合同自首套房交付之日起最长二年，超期不代表自动失效，但可以此为契机要求重议。

查程序留痕：调价有没有方案、有没有三十日公示、有没有表决记录、有没有报告街道、有没有补充协议。缺一环，程序就站不住。

查价格构成：政府指导价部分与电梯维护费、二次加压费等分项是否分别列明、分别公示。《四川省物业管理条例》第五十二条要求物业服务人公示物业服务内容和质量要求、收费项目标准和方式、合同履行情况，其中共有部分经营收益收支情况和维修资金使用情况应当每半年至少公示一次、公示期不少于三十日。

费用争议的最终落点，是质价相符四个字。涨价需要成本证据与表决，降价同样需要方案与表决。把程序走对，比在群里争论贵不贵有用得多。