「车位只卖不租，二十多万一个，不买就别停。」「地面划的停车位，物业收了三年钱，账在哪儿从没见过。」停车是川滇业主群里和物业费并列的两大冲突源，而且比物业费更复杂：它同时牵扯三件事——车位是谁的、钱由谁定、收的钱归谁。
这三件事在川滇两地都有明确条文，散落在民法典、省市两级物业管理条例和价格主管部门的文件里。2026 年 6 月 18 日，昆明出台的《关于做好住宅小区机动车停放服务费协商议价的通知》（昆发改价格〔2026〕283 号），把停车费怎么谈、谈不拢怎么办，第一次写成了可执行程序。
一、先分清三类车位：你的车位到底是谁的
所有停车争议，起点都是产权。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条给了一个清晰的二分法：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条再加一条限制：规划车位、车库应当首先满足业主的需要。
翻译成大白话：地下车库里按规划建的车位，开发商可以卖、可以送、可以租；小区道路和公共场地上划出来的车位，产权在全体业主手里。
云南省发展和改革委员会 2024 年 2 月 19 日答复公众咨询时，把住宅小区车位分成四类：一是未出售和未附赠的，所有权归开发建设单位；二是出售、附赠取得的，归业主；三是占用业主共有道路或其他场地的，属于业主共有，从产权划分上应划为公共停车设施；四是人民防空工程，平时由投资者使用管理、收益归投资者，依人防法律法规，人防车位只能出租。四类对应四种收费模式，逻辑完全不同。
成都和昆明在地方条例里也各自确认了共有范围。《成都市物业管理条例》第七十四条明确：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于全体业主共有，其设置、分配、管理、收费标准等事项由业主依法共同决定。《昆明市物业管理条例》第二十四条则把「物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路」直接列入业主共有。
二、停车费是市场调节价，但「市场」不等于单方定价
很多业主以为停车费有政府定价，其实川滇两省十年前就放开了。四川省发展改革委贯彻国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》，印发川发改价格〔2015〕13 号文件，自 2015 年 2 月 1 日起放开住宅小区停车服务价格，实行市场调节价。四川省发展改革委 2026 年 6 月 2 日答复业主投诉时重申：具体标准通过市场竞争形成，由物业服务企业或停车服务企业接受业主委托，按停车服务合同约定。巴中市发展改革委 2026 年 2 月 3 日的答复口径一致，并补充依据《四川省定价目录（2021 年版）》，住宅小区停车收费不属于政府定价范围。
「市场调节价」这四个字被误读最多。它的准确含义是：不由政府定具体数字，但要由交易双方按合同协商确定，并且必须明码标价。四川省发展改革委在同一份答复里给了两条分流路径——违反明码标价规定、存在价格欺诈等价格违法行为的，向 12315 热线投诉，由市场监管部门查处；违反《四川省物业管理条例》不按规范服务、强制服务的，向住房城乡建设主管部门投诉。
云南的分寸拿得更细。楚雄彝族自治州发展和改革委员会答复州人大代表建议时说明：根据《云南省定价目录（2021 版）》及有关规定，住宅小区机动车停放服务费、产权车库（车位）物业服务（管理）费，在业主大会成立前、不具备协商议价条件的实行政府指导价，由县市发展改革、住房城乡建设部门制定最高标准，各小区在最高标准内制定具体标准，不准上浮、下浮不限；业主大会成立后转为市场调节价，由物业服务人与业主大会、业主委员会协商确定。该州楚雄市执行的旧口径是：露天固定车位每月每车不超过 60 元，地下固定车位不超过 70 元，临时停车 1 小时内免费、1 至 2 小时 3 元、此后每小时加收 1 元、超 8 小时按全天 10 元计。这份答复也坦承，州内部分县市此前没有出台政府指导价标准。
这里有个关键区分必须记住：政府指导价管的是「共有部分」和「不具备协商条件的情形」；开发商自有的产权车位，租金与服务费在川滇均属市场调节价。
三、四川：川条例第八十一条的四款硬规则
《四川省物业管理条例》第八十一条是四川停车规则的骨架，一共四款，每一款都能直接用。
第一款是归属与告知：物业服务区域内按照规划设置的车位（库），应当首先满足业主的需要；建设单位在销售房屋时，应当将车位（库）规划配建数量、位置、租售价格等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人。注意「书面告知」——口头承诺无效。
第二款是租售前的双渠道公示：建设单位出租（售）车位（库）的，应当至少提前十五日在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示拟出租（售）车位（库）的数量、相关证明文件和租售价格及承租（购买）人条件等信息。两个渠道缺一不可，线下贴一张纸不算完成。四川省住房和城乡建设厅 2026 年 6 月 16 日答复公众咨询时明确：第一款的公示告知义务不以取得车位预售许可为前置；销售阶段未取得预售许可的，公示拟租售价格区间即符合要求，取得许可后再依第二款公示「一车位一价」。
第三款管的是重新划车位：已经建成并交付使用的物业服务区域，经业主共同决定，可以重新划定车位，但不得占用疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场地，不得妨碍行人和其他车辆通行。也就是说，地面加划车位这件事，物业和开发商都没有决定权，决定权在业主共同决定。
第四款是一条很容易被忽略的免费规则：公安、消防、救护、环卫、邮政、工程抢险等特种车辆执行任务，需在物业服务区域内临时停放的，不得收费。
配套的还有第十六条：新建物业应当按照有关标准配置机动车、非机动车专用停放车位（库），为安装停车充电基础设施预留场地、空间并配置接入条件；已建成有条件的物业可以根据业主需要，经业主共同决定，逐步改造建设停车充电与换电设施。
地市层面还有加码。南充市人民政府 2025 年 6 月 6 日的政策问答说明，《南充市物业管理条例》要求建设单位依法取得预售许可后，将车位、车库产权归属、配建数量、位置、租售方式、租售价格、停放服务收费标准在销售现场公布并告知买受人，取得权属登记后及时公示产权证明。买新房时这几项可主动索要核对。
四、成都：规划配比内不得卖给外人，业主要租不得拒绝
成都的规矩比省条例更硬，核心在《成都市物业管理条例》第七十四条和第七十五条，方向正好相反——一条管共有部分归谁定，一条管开发商的车位怎么处置。
第七十四条先立禁区：停放车辆不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。然后确认权属与决定权：占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于全体业主共有，其设置、分配、管理、收费标准等事项由业主依法共同决定。同一条还规定，物业管理区域具备电动汽车充电设施安装条件的应当按规范安装；物业服务人应当协助业主办理充电设施安装，不得擅自或变相收取费用。装充电桩被收「配合费」「进场费」，在成都属明确违规。
第七十五条针对的是最常见的只售不租：规划配比内的车位（库），建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人；建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库）信息，业主要求承租的不得拒绝；车位（库）有空余的，经公示后可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。同一区域内有不同物业类型或者分期开发的，还应当公开各物业类型（区域）的车位配置情况。
拆开看，业主手里有四张牌：开发商不能把规划配比内的车位整批卖给外部投资客；未售未赠的车位信息必须公开；业主要租不得拒绝，也就是「只卖不租」不成立；外租只能临时，一次最多六个月，且必须先公示。
五、云南：四类车位四类价，2026 年新规把议价程序写死了
最值得关注的是昆明市发展改革委 2026 年印发的这份《通知》（昆发改价格〔2026〕283 号），自 2026 年 6 月 18 日起施行。它解决的正是前面那个痛点：市场调节价不等于经营者单方面定价。
先看适用范围。按昆明市发展改革委的政策解读，住宅停车费是指经营者利用小区内（含商住一体混合型小区）自身持有产权或收益权、数量达 10 个及以上的停车设施，面向业主提供停车设施使用、秩序管理等服务收取的费用，含停放设施应缴纳的物业服务费。它实行市场调节价，但经营者制定标准时必须与业主协商议价。
协商议价遵循三项原则。合法性：以产权证明或租赁合同界定定价权，不得侵犯业主对共有区域的权益。合理匹配：参考建设成本、服务成本及周边同类小区标准，体现「首先满足业主需要」，不得设歧视性条款，不得只收费不服务。协商一致：双方以事实为依据充分沟通、合理定价。
程序按是否已售分类。待售小区：建设单位或经营者应当在签订商品房购销合同前明确停车费标准、有效期及届满后的调价方式，鼓励在销售现场主动公布。已售小区要走五步：一是书面提议，经营者书面提出调价建议启动协商；二是信息公示，在显著位置公示权属、数量、收费标准、成本核算、有效期及调价方式等，不少于 7 日；三是代表协商，已成立业委会的由业委会代表业主协商，未成立的可由物管委员会、社区工作人员或业主代表参与；四是过半同意，与占已售房屋总数过半的业主达成一致后，将结果公示不少于 7 日方可执行；五是争议调解，可申请属地乡（镇）政府或街道办事处调解，同一问题原则上不超过 2 次。
新规还给了三条可直接核对的硬指标：机动车进入小区停放 30 分钟以内（含 30 分钟）免收停放服务费；每次调价周期不得低于 12 个月；经营者须提供包年、包月、临时停放等多种收费方式，且包年低于包月、包月低于临停。这三条纸面上就能验证。
要注意新规边界：它管的是经营者自有产权或收益权的停车设施，共有部分走另一条线。昆明市发展和改革委员会 2024 年 12 月 11 日答复援引昆发改价格〔2017〕92 号第四条明确：主城规划区内住宅小区（含商住一体混合型小区住宅部分）物业共有部分的停车设施，已成立业主大会的由业主大会确定标准；未成立业主大会的，原则上由车主与物业服务企业、停车服务企业协商确定，协商不一致的按「昆明市住宅小区物业共有部分的停车设施收费政府指导价」执行。两条线并行，是云南停车规则最容易踩混的地方。
六、地面车位收的钱，归业主，而且要单独列账
这是停车争议里金额最大、也最容易不了了之的部分。《四川省物业管理条例》第八十二条规定：利用共有部分开展经营活动，经业主共同决定，可以授权业主委员会管理，也可委托物业服务人等经营；收入扣除合理成本后收益属于业主共有，应优先用于业主公共支出，也可按业主大会决定使用。
第八十三条接着把账管起来了：共有部分收益应当单独列账，业主大会应当设立业主共有资金账户，收益及时转入、由业委会管理。更有用的是这一句——专有部分面积占比百分之二十以上或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的，可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行指导监督。此外，街道应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查并公示。
物业这头则有明确禁止清单。川条例第五十三条规定，物业服务人不得擅自设置收费项目和提高收费标准，不得擅自利用业主共有部分开展经营活动，不得挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益。云南的对应条款是《云南省物业管理规定》第二十五条：经业主依法共同决定，可以授权业主委员会或者委托物业服务人等利用共有部分开展经营，收入扣除合理成本后属于业主共有。昆明则加了一层公示义务：《昆明市物业管理条例》第十七条要求业主委员会每年公布共有部分经营与收益等信息，每半年公示委员支付物业费、停车费的情况。
七、四种常见违法形态与举报路径
第一种，只售不租或把车位卖给外人。成都有明文禁止（成都条例第七十五条），四川全省可用「首先满足业主的需要」主张（川条例第八十一条第一款、民法典第二百七十六条）。取证要点是要求建设单位公开未出售、未附赠车位信息。
第二种，未经业主共同决定擅自在地面共有部分划车位收费。川条例第八十一条第三款、成都条例第七十四条、云南规定第二十五条都要求经业主共同决定。情节严重的还可能触及川条例第七十四条第三项「侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分」，第一百零二条第一项的罚则是：由县（市、区）住房城乡建设主管部门责令限期改正、恢复原状、给予警告，对个人可处一千元以上一万元以下罚款，对单位可处五万元以上二十万元以下罚款。
第三种，不明码标价、临时加价、价格欺诈。四川省发展改革委的答复给出的路径是 12315 热线，由市场监管部门查处。昆明业主还可对照 283 号文的三条硬指标自查：30 分钟内是否免费、调价周期是否满 12 个月、包年是否低于包月、包月是否低于临停。
第四种，收了钱不入账、不公示。这属于挪用、侵占、隐瞒共有部分收益，川条例第五十三条第三项明列禁止；业主可依第八十三条走 20% 业主书面异议启动审计这条路。云南方向则由业委会依昆明条例第十七条承担每年公布义务。
举报与救济路径一共四条：12345 政务服务热线、属地住房和城乡建设主管部门、12315 市场监管热线、街道（乡镇）调解——昆明 283 号文已把调解写进程序。收益归属争议还可依民法典第二百三十四条请求确认权利、第二百三十五条请求返还原物。
八、四个自查动作
查权属：买车位前要求出示产权证明或预售许可文件；人防车位依法只能出租，遇到「卖人防车位」要格外警惕。云南省发改委的四类划分可直接对照。
查公示：建设单位有没有公开未售、未附赠车位信息，有没有公示租售价格和承租（购买）人条件，租售前有没有提前十五日在显著位置与互联网同时公示。成都业主还可要求公开各物业类型、各分期的车位配置情况。
查程序：地面车位是不是经业主共同决定划的；停车收益有没有单独列账、有没有转入业主共有资金账户。四川业主记住那个 20% 的异议门槛，它是启动审计成本最低的入口。
查标价：收费牌是不是明码标价，包月和临停的标准是否分开列示；昆明业主再加三项核对——30 分钟免费、12 个月调价周期、包年小于包月小于临停的阶梯。
停车这件事，业主真正缺的往往不是钱，而是信息：车位是谁的、价怎么定的、钱去了哪里。这三问在川滇两地的法规里都有答案，而且大部分可以要求对方书面提供。把材料要到手，比在群里争论贵不贵有用得多。