住建部最新披露：2025 年，全国新开工改造城镇老旧小区 2.71 万个、499 万户，共完成投资 1332 亿元，较全年 2.5 万个的计划目标超额 8.4%。从 2019 年中央部署城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近 28 万个，惠及居民 4800 万户、超过 1.2 亿人。硬件更新的"上半场"正在收官，但一个更漫长的问题随之浮现：小区改好了，之后谁来管、怎么管、管得长久吗？这恰恰是物业行业真正的"下半场"。
一、28 万个小区的"硬件更新"基本完成
2020 年 7 月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23 号），明确重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。住建部相关负责人在政策吹风会上坦言，这批小区"普遍没有物业管理，也是失养失修失管"，市政配套不完善、社会服务不健全。换言之，老旧小区改造从一开始就不只是刷墙铺路，而是要为长期"失管"的社区重新建立运维基础。2025 年，住建部部长倪虹进一步表示，"2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围"。改造规模定调，物业配套的长效命题也随之被推到台前。
二、改造的"后半篇文章"：从"改好"到"管好"
业内已形成共识：改造是手段，治理才是目的。中国经济网 2026 年 9 月刊文指出，应坚持"改造即移交、移交即管理"，同步谋划改造后的物业管理模式；对具备条件的小区引导引入专业化物业服务企业，对暂不具备条件的探索居民自治管理等模式，实现物业管理全覆盖。这意味着，改造解决的是"硬件"，物业解决的是"软件"——没有长效管理兜底，刚修好的管网、电梯、路面很快又会回到失序状态。住建部陆续发布的"城镇老旧小区改造可复制政策机制清单"中，也将"后续长效管理"列为关键机制之一。
三、地方实践：物业全覆盖写进时间表
把"物业全覆盖"从口号落到日程，多地已有明确动作。成都市住建局印发《成都市老旧小区推行物业服务专项行动方案》，提出到 2025 年底，力争符合条件、业主自愿的老旧小区实现物业服务全覆盖；并推荐四种物业服务方式——市政服务与物业服务相结合、成片引入物业管理、街区共享物业服务、信托制物业服务，同时引导采取酬金制收费和信托制物业，以开放式年度预算确定收费标准、保障业主查阅权。北京市石景山区 2025 年底出台"老房子 好服务"专项行动方案（2025—2027 年），目标直白：改造后的老旧小区物业管理 100% 全覆盖、业委会（物管会）100% 全覆盖、党的组织 100% 全覆盖，推动从"改好"向"管好"转变。甘肃临洮县 2025 年以来累计改造老旧小区 117 个，65 个无物业小区实现物业服务 100% 全覆盖，全县物业费平均收缴率与群众满意率双双稳定在 95% 以上。
四、难点仍在：钱从哪来，人怎么管
全覆盖不是把物业"塞"进去就完事。老旧小区长期低收费甚至零收费，居民缴费意愿弱、公共收益薄，纯市场化物企往往算不过账。地方摸索出几条现实路径：一是"以奖代补"，对管理效果好、群众满意度高的小区给予补助；二是把停车、广告等公共收益全部归集到物业服务资金，弥补费用不足；三是国企或社区物业"兜底"，先用起来再谈盈利；四是"先服务、后买单"，让居民先体验再付费。成都、临洮等地还把信托制、酬金制作为透明化抓手，让物业费收支、公共收益、服务标准全程可查，用公开换信任。
五、对业主意味着什么
对住在老旧小区的业主来说，物业全覆盖带来的是更确定的居住预期，也意味着更主动的选择权。改造完成后，业主应重点关注四件事：一是了解本小区被纳入哪种服务模式（专业物业、街区共享、信托制还是社区代管）；二是依法参与物业服务人选聘，避免"被指定"；三是对比服务标准与收费，坚持质价相符；四是善用公共收益归集与"双晒"监督，把账看明白。改造让房子"旧貌换新颜"，而真正让改变留得住的，是选对、管好一家物业。
本文引用来源：中国政府网/新华社《2025 年全国新开工改造城镇老旧小区 2.71 万个》、国办发〔2020〕23 号《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》、住建部政策吹风会（2020-07-21）、人民网四川《成都市老旧小区推行物业服务专项行动方案》、北京市石景山区政府"老房子 好服务"实施方案、央广网甘肃临洮物业治理报道、中国经济网《以老旧小区改造推动城市治理现代化》。